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【借入額公開】住宅ローンの繰上返済はつみたてNISAで準備しよう

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お金

こんにちはシンシンです。
もうすぐ2022年夏のボーナスが支給されますね。

公務員は6月30日が支給日ですが、一般企業は会社によって支給日が異なります。
私の会社では7月10日にボーナスが支給されます。
2022年は7月10日が日曜日の為、7月8日がボーナス支給日です!

ボーナス前は早く支給日にならないかといつもワクワクしてしまいます。

私の会社ではありがたいことに毎年けっこうな額のボーナスが貰えます。
税金をいっぱい引かれても振込額で3桁万円超えてます!本当にありがたい!!

ボーナスの使い道と住宅ローンの繰上返済について私なりの考えを紹介していきます。

今回の記事では、私が実際にやっている投資について紹介していますが、投資は自己責任でお願いします。

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住宅ローンはフルローン35年返済

家を建てるときに住宅ローンを利用しました。
我が家は1回目の家で嫌なことがありすぎて、新築からわずか4年で2回目の家に住み替えをしました。
詳しくはこちらの記事をどうぞ

【土地選び失敗】新築から4年で手放した理由はリサーチ不足が原因
新築からわずか3年半で手放してしまった理由を紹介したブログです。今回は土地についての不満を紹介。土地選びの失敗点や何が気に入らなかったかを紹介していきますので、これから土地探しをする方は、ぜひ反面教師にして良い家作りの役に立ててください。

 

1回目の家で住宅購入資金を全額使ったのでわずか4年という短い期間でお金が貯まっているはずがなく、2回目の家ではフルローンで住宅ローンを組みました。
フルローンどころか、『外構やその他の費用が掛かる』、『返済から10年後に残高を残して、住宅ローン減税を最大限生かす』という理由で余分に借り入れをして5100万円という多額の住宅ローンを組みました。

シンシン
シンシン
オーバーローンを組んででも住み替えしたかったんです。
土地価格:2900万円
建物価格:1700万円 
合計  :4600万円
借入金額:5100万円

桧家住宅で建てた家はオプションをできるだけ省いた低コスト住宅です。
実際の値引き額やオプション費用などすべて込みの引き渡し坪単価の紹介は改めて別の記事で書いていきます。

建てた家は低コストでも土地の取得価格や外構工事費用など合わせてかなり高額な住宅ローンになってしまいました。

以下は私が組んだ住宅ローンの詳細を表にしました。
金利タイプは劇的に上がらないだろうと考えて変動金利を選択しました。
毎月返済額を抑えたかったし、私の会社ではボーナスがしっかりあるのでボーナス併用で住宅ローン返済をしています。

住宅ローン借入表
借入金額 5,100万円
金利タイプ 変動金利
適用金利 0.78%
返済期間 35年
毎月返済額 10.7万円
ボーナス返済額 20万円×年2回
年間返済額 168万円
借入時の年齢 35歳
完済時の年齢 70歳

繰上返済をしなければ、70歳まで返済が続きますので、どこかのタイミングで繰上返済する必要があります。

住宅ローン減税をフル活用

私が住宅ローンを組んだ2016年は、10年間の所得税減税という優遇制度がありました。
長期優良住宅だと住宅ローンの年末残高5000万円の1%、最大50万円が10年間還付されます。

年末時点の残高が減ってくると還付される税金も減ってくる仕組みです。

この住宅ローン控除をフル活用するために10年後の残高をあえて残すために多く借入れしました。

銀行からは変動金利0.78%で借入しています。
年末のローン残高の1%が住宅ローン控除で所得税が戻ってきます。

金利が上がらないという前提ですが、借りている金利よりも戻ってくる税金の方が多いので、住宅ローン控除がある10年間は繰上返済をすることは一切考えていません。
この最初の10年間で金利が上昇していけば、繰上返済も検討していくつもりです。

住宅ローン控除で戻ってきた税金の使い道

住宅ローン控除で戻ってくるお金は毎年40万円を超えています。
ということは年末のローン残高が4000万円以上あるということですね(汗)

この戻ってきた40万円を10年間貯めて住宅ローン控除が終わった11年目にまとめて繰上返済するのも良さそうですが私はそれも考えていません。

戻ってきた40万円をどうするかと言うと、投資に回しています。
投資と言ってもデイトレードとか先物信用取引などの危険な投資は一切やっていません。
やっているのは【つみたてNISA】です。

つみたてNISAとは

つみたてNISAとは毎年40万円を20年間、合計で800万円を積立できる国が推奨している投資方法です。

つみたてNISAでは国が許可を出した投資信託(ファンド)しか購入することはできないので、手数料が高すぎるものや毎月分配という罠銘柄はありません。

国が認定した投資信託の中から自分で積み立てていく投資信託を選択します。
ちなみに私はつみたてNISAで一番人気のある『eMAXIS Slim 米国株式(S&P500)』を選びました。
このファンドは中長期で経済成長が期待できる米国の主要産業を代表する約500社にこれ1本で投資できます。また手数料が安いのも選択した理由です。

通常の投資では発生した利益に約20%の税金が掛かりますが、つみたてNISAでは得られた利益に税金がかからない、とても良い制度です。

投資といえば怖くてなかなか手を出せないという人がいますが、つみたてNISAは投資の基本である『長期・積立・分散』をしていますので、長い目でみると損する確率はかなり少なくなります。

つみたてNISAを始めるには、まず証券会社で口座開設が必要です。
私は松井証券という証券会社で口座を作りました。
松井証券は取扱い手数料が安く、アプリも見やすいためおすすめの証券会社です。



つみたてNISAをシュミレーションしてみた

つみたてNISAを20年間積み立てたシュミレーションを紹介します。
金融庁のホームページで数値を変えて試算できるので、色んな条件で試算してみましょう。

資産運用シミュレーション : 金融庁
NISA(少額投資非課税制度)のしくみや投資について基本から解説します。今後どのように資産を運用していけばいいか、自分ではなかなかわからないもの。シミュレーションをもとに、自分にとって最適な資産運用法を考えましょう。

 

年間40万円ということは、毎月33,333円を自分で決めた投資信託(ファンド)を買い続けていきます。
S&P500の過去の平均リターン(年率)は約8%と言われています。

シュミレーション図では、過去の平均リターンよりも厳しく見積もって年率6%で試算。

毎月33,333円を年率6%で20年間運用した成績は 15,385,962円 になりました。

800万円を積み立てたら複利効果で資産が増えて最終的には700万円ほど増えて1,500万円になります。

投資なので暴落もありますが暴落にもうろたえることなく毎月毎月積み立てていくと、とんでもなく資産が増えていくということが分かったので私は20年間つみたてNISAをしていくことを決めました。

※投資は自己責任でよろしくお願いします。

つみたてNISAの原資はどうする?

つみたてNISAは毎年40万円ずつ、20年間積み立てることができます。

積立をするにしてもお金が必要です。

そのお金をどのように工面するかというと、最初の10年間は住宅ローン減税で戻ってきた税金を使います。
残りの10年間は、あとから紹介する高配当株投資の配当金と足らない分は自己資金から年間40万円を捻出しようと考えています。

30ヶ月継続して積立をした【つみたてNISA】の運用成績についての情報を公開していますので、こちらも合わせてご覧ください。

2022年8月【つみたてNISA】30ヶ月目の途中経過は爆益!
繰上返済のための資金作りとして【つみたてNISA】を始めて30ヶ月が経過し、どれくらい増えたのかを紹介しています。【つみたてNISA】は投資の基本である「長期・積立・分散」をすることで長期的に損をする確率はかなり低くなっています。

ボーナスで繰上返済する?

住宅ローン減税で戻ってきた税金を使って【つみたてNISA】をしていることを紹介しました。

では、年2回のボーナスで繰上返済するか?と聞かれたらボーナスからも繰上返済はしません。

年2回のボーナスを使って【高配当株投資】をしています。
ボーナス毎に30万円ずつ、年間で60万円ほど高配当株を買っています。

年間60万円を10年間継続すると投資額は600万円になります。
600万円から得られる配当金は5%と考えて年間30万円になります。
税金を引かれると年間24万円くらいにはなります。

増配率は考慮していませんので、増配していき受け取り配当金はもう少し増えると考えています。
もちろん減配リスクもありますが、配当を減らさない累進配当政策を取っている企業に投資しているのでそこまで心配はしていません。

得られた24万円は10年後からのつみたてNISAの資金にしていくつもりです。
つみたてNISAは毎年40万円積立できるので、配当金で足りない分16万円くらいなら何とか捻出できると考えています。

高配当株から得られる配当金は完全な不労所得です。
ボーナス毎に高配当株を購入していき、不労所得をできるだけ多く得たいと考えています。
それをさらに再投資としてつみたてNISAに入れることにより、つみたてNISAが終了する20年後には、先ほど紹介したシュミレーションでいくと1500万円以上になっているはずです。

高配当株投資をするには証券会社に口座を開設する必要があります。
私は高配当株投資にも松井証券を使っています。
松井証券では、1日50万円以下なら手数料が無料です。
私が購入する高配当株は100株でも50万円以下です。また、1日に何度も取引するわけではないので私は今まで株式を購入するために手数料を支払ったことがありません!



繰上返済はしないの?

35歳の時に35年ローンを組んだので完済は70歳です。
70歳まで住宅ローンを返済するのは、さすがに辛いのでどこかのタイミングで繰上返済をしようと思っています。

シンシン
シンシン
70才まで働きたくないって!

繰上返済をするには支払う金利が多い借入初期が効果的と言われていますが、借入から10年間は住宅ローン減税をフルで活用するため繰上返済はしません。

繰上返済をするなら、つみたてNISAが終わる20年後かなーと考えています。

ちなみに、つみたてNISAを始めたのは2020年の39才からです。
つみたてNISAが終わるのが59才で、住宅ローンは残り11年間もあります。

60才手前で住宅ローン残高は残り1200万円程残っている計算になります。

さきほども紹介したように理論上つみたてNISAの20年後の資産額は大体1500万円ほどを想定していますので、ちょうど完済できるお金は準備できました!

結論:住宅ローンはつみたてNISAが終わる20年後に繰上返済で完済します!

あと1回(3回目)家を建てるのでは?

『家は3回建ててやっと納得のいくものになる。』という言葉があるように、私は3回目の家を建てることを最終目標にしています。

3回目の家作りをするために過去2回の家作りで良かった点、失敗した点などを記事として残すことで、自分の備忘録にするだけでなく、このブログを見てくれた方にも家を建てる上で参考になれば嬉しいと思って、このブログを開設しました。

3回目の家作りの資金源としては、子供にお金が掛からなくなってから貯めていきます。

子供が就職するまであと10年くらいです。
あと10年経つと私は50才過ぎ、家の築年数は16年です。

そこから年間200万円✕10年間=2,000万円を貯めて家作りをしていきます。

家の築年数も築26年になり、大規模リフォームか建て替えかを考える時期ですので私はお金が貯まっていれば迷わず建て替えをします。

理想を言えば、子供が結婚して2世帯住宅に出来れば良いな~と考えています。
2階建てにして1階に私と妻。2階には子供夫婦と孫が住む家を建てれれば最高です。
子供のお嫁さんが嫌かなー。

老後資金は大丈夫?

人生100年時代と言われる中で老後資金が無くなってしまう可能性があるので “長生きが一番のリスク” と考えられています。

3回目の家を建てたはいいけど、老後資金がなくなり野垂れ死ぬことがないように老後資金についてもある程度は考えています。

年金

私が年金受給者になる頃にはいったい年金はいくらもらえるでしょうか。

多く貰えるに越したことはありませんが、あまり期待もしていません。

ですが毎月多くの厚生年金保険料を支払っているので月に17~20万円くらいは欲しい所です。

 

退職金

今のままで行くと、私の会社は定年まで勤めるとそこそこの退職金がもらえます。

この退職金を高配当株に入れるなどして運用していく予定です。

退職金を取り崩して生活費にしていくという勿体ないことはしないようにします。

iDeCo

つみたてNISA、高配当株投資の他にiDeCoもやっています。

iDeCoは多くても600万円ほどしか積立できないので、毎月の年金にプラスアルファとして受け取っていきます。

高配当株

先ほども紹介した高配当株投資からの配当金があります。

高配当株投資は20年間やっていく予定なので
60万円✕20年間=1200万円 になっているはず。

1200万円からの配当金は5%とすると、年間60万円あります。
月に5万円もらえる計算です。

退職金の半分でも高配当株投資に入れると受取額はもっと多くなります。

積立保険

親のススメで積立保険に加入しています。

毎月保険料を60才まで支払います。
65才から毎月2万円を終身で受け取れる内容です。

投資信託を毎月買っていく方がリターンが良いのは理解していますが、この積立保険は守りの投資として実行しています。

合計すると

年金、iDeCo、高配当株投資の配当金、積立保険
これらすべてを足すと毎月の収入は25万円前後になります。

住宅ローンは完済したとすると、25万円あれば普通に生活できそうです。

おおまかなシュミレーションではありますが、老後資金の計画を立てることはとても重要です。
ある程度の準備をしているので、お金が尽きて野垂れ死ぬことはなさそうです。

まとめ

私が家を建てるために銀行から借りた金額を公開しました。

住宅ローン控除を最大限活用するため、10年後の残高が一定程度残るように住宅費用よりも多く借り入れをしました。

住宅ローン控除で戻ってきたお金を10年間貯めて住宅ローン控除が終わってからまとめて繰上返済するのも良い方法ですが私は10年後に繰上返済はしません。

住宅ローン控除で戻ってきたお金をつかって “つみたてNISA” をしています。
また毎回のボーナスからは高配当株投資 をしています。

住宅ローン控除終了後は高配当株投資からの配当金をつみたてNISAに再投資することで、つみたてNISAが終了する20年後には多くのお金が積み上がっているはずです。

私は住宅を購入する際にかなりの額の住宅ローンを組みましたが、計画通りにいけばローンを完済した後は老後資金を確保しながらも3回目の家作りをスタートさせることができます。
20年後、30年後のことは誰にも予想はできませんが、しっかりとシュミレーションすることで計画は実行できると考えています。

ここまで住宅ローンの繰上返済について私が考えていることを紹介しました。
住宅ローンがあると嫌だからお金が余ると少しでも繰上返済をする方、一切繰上返済をせずに35年間払い続ける方、色んな意見があると思いますが、私はつみたてNISAで積み上げたお金を使って20年後に繰上返済で住宅ローンを完済します。

投資の基本である「長期・積立・分散」をすることで長期的に損をする確率はかなり低くなっています。夏のボーナスを貯金するだけではなく、少額からでも投資を始めて資産を増やしていきましょう。

つみたてNISAの運用成績について途中経過の情報を公開していますので、こちらも合わせてご覧ください。

2022年8月【つみたてNISA】30ヶ月目の途中経過は爆益!
繰上返済のための資金作りとして【つみたてNISA】を始めて30ヶ月が経過し、どれくらい増えたのかを紹介しています。【つみたてNISA】は投資の基本である「長期・積立・分散」をすることで長期的に損をする確率はかなり低くなっています。

 

今後、高配当株投資の運用実績を紹介した記事を書いていきます。

 

これからも住宅に関する情報を発信していきますので、ぜひ参考にしてください。
ここまで読んでいただきありがとうございました。
ではまた!

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