【仲介手数料値引き】不動産を売却した時の不動産取引の話

こんにちはシンシンです。
我が家は新築で家を建ててから4年で住み替えをしました。

住み替えをするために新築から4年の家を売却する必要がありました。

今回の記事で、一番伝えたいことは、【家を売却するときに不動産屋へ支払う仲介手数料は割引できる！】ということです。

実際に我が家を売却したときの情報を紹介しますので、家を売却するときに「よりお得に」売るためにぜひ参考にしてください。

売却するためにやるべきこと

①査定は必ず複数社から

新しく建てるハウスメーカーには必ず付き合いのある不動産屋がいます。おそらく癒着でしょうね。

他の不動産屋の話を聞かずに、この不動産屋に家の売却を任せるのは、あまりおすすめできません。

不動産には相場というものがあります。相場から大きく外れた価格で売買されることはあまりありませんので、不動産の売却をするなら必ず複数社から大体売れそうな金額を聞き出しましょう。

複数社で査定を取ると大体物件の売れそうな価格が分かってきます。
一社だけに任せてしまうと高く売れるハズだったのに、安くで売らされてしまうかもしれません。

不動産屋としても高く売ればそれだけ仲介手数料が増えて良いですが、売却価格が100万円低くても受け取る仲介手数料はさほど変わりません。

ですので、不動産屋は時間をかけてでも高く売るというつもりはなくて、売主が多少損しても早く売れれば良いと考えているはずです。

そうならないためにも複数社から売却できそうな価格を探っておきましょう。

②不動産を売却するときの契約方法を理解しておく。

不動産を売買するときには不動産屋と媒介契約を結びます。

媒介契約の種類によって契約内容が変わりますので、ここでは専任媒介契約と一般媒介契約の違いについてかんたんに紹介します。

③仲介手数料を先に決めておく。

複数社で売却査定の相談をすると不動産屋は専任媒介契約を迫ってきます。

不動産屋の言い分としては専任媒介契約を結んでいない物件は他の業者に売られてしまうと仲介手数料が１円も入ってきません。

一般媒介契約だと売却のために買主を探しても他の不動産屋に先を越されると、それまでの努力？が無駄になるため不動産屋としては一般媒介契約の物件はあまり力を入れていません。

さらに買主を見つけてきたら不動産屋は売主と買主の両方から仲介手数料を取れるので専任媒介契約にして欲しいのです。

査定の時に早期売却が見込めそうなら、不動産屋との契約は一般媒介契約を複数社と結ぶのも良いですが、私は「条件が良いトコと専任媒介契約を結ぶ」と言いました。

そして媒介契約を結ぶ前に仲介手数料についての取り決めをしっかりと行いました。

仲介手数料の上限は400万円以上の取引の場合、↓の計算式で算出できます。

（例）物件価格を4200万円とすると、仲介手数料は145.2万円です。

4200万円×3％＋6万円＝132万円
消費税10％なので132万円＋13.2万円＝145.2万円

これは仲介手数料の上限価格であって、必ずこの金額を払う必要はありません。

不動産投資で今後もお付き合いがあって不動産屋にお世話になるという場合は仲介手数料の交渉はあまりおすすめできませんが、今回のように売却のみ・しかも早期に売れそうという見込みがあれば仲介手数料の値引き交渉は必ずしてください。

1社は仲介手数料の値引きはできないという回答だったので、即切りしました。

別の不動産屋は専任媒介契約を結ぶと仲介手数料を３割引するという回答でした。

このことをハウスメーカーで紹介された不動産屋に伝えると同じく仲介手数料３割引という提案をしてきました。

同じ仲介手数料なら先に仲介手数料の割引を提案してくれた不動産屋にしようかと思いましたが、ハウスメーカーとの付き合いがある方と契約しようと考えて専任媒介契約を結びました。

何も交渉しなければ上限額の仲介手数料を取られていましたが、複数社で見積もりした結果、仲介手数料は３割引で契約することができました。

※仲介手数料の値引き交渉は必ず媒介契約をする前に済ませてください。媒介契約書には仲介手数料についての記述もされるため、後から仲介手数料の値引き交渉をしても取り合ってもらえません。

売却までに掛かった時間と引き渡し条件

不動産屋と専任媒介契約をしたので、いよいよ家を売りに出すことになりました。

自分たちの希望売却価格より少し高めに売却価格を設定し、情報を公開しました。

すぐに売れてしまっては、新居が建つ前に引き渡しになってしまいます。

ですので、「新居が建つまで引き渡しを待ってもらえる代わりに多少値引きして希望売却価格に近付けたい」という事を不動産屋に伝えました。

12月に我が家の売物件情報を公開し、1ヶ月半で4組の内覧がありました。

その中の1組が気に入ってくれて購入してくれることになりました。

2月初めに売買契約したので、本当に早くに売却が決まりました。

売却まで半年以上かかる物件も多いなか、２ヶ月かからずに売却できたのは不動産屋の実力ではなく物件の立地です。

今後土地を購入予定の方は「ここしかない！」と思った土地でも住んでみると思ってもみないことで嫌になることがあるかもしれませんので、土地購入の際には「いざとなればすぐに売れる土地」ということを基準に土地選びしてください。

決まるのが早すぎて引き渡しの件で困るかなと思っていましたが、なんと引き渡しを新居が建つ8月まで待ってくれました。

半年間引き渡しを待ってもらう代わりに値引きに応じて希望価格で売却することができました。

希望していた金額で家を売ることができ、さらに引き渡しを新居が建つまで待ってくれたので仮住まいなしの引っ越し一回で新居へ移り住むことができました。

我が家の売却価格と不動産屋に支払った仲介手数料

4,600万円で建てた家を４年間住んで4,200万円で売却しました。

単純計算で4年で400万円とすると、100万円/年を支払ったことになります。

さらに言うと8.33万円/月しか掛かっていないので、賃貸よりも安く新築に住めていたということになります。

仲介手数料や固定資産税などの支払いがあるので、こんな単純な計算ではないですけど…

マンションなどでは買った価格より高く売れることもあるみたいですが、この売却価格には満足しています。

あらかじめ自宅の売却予想金額を複数の不動産屋で査定してもらった結果は、3,680万円～4,200万円でした。

売出価格は4,480万円という高めの金額設定にして、値引き交渉に応じた形で4,200万円で売却できればいいなと思っていたら、まさにその通りに売却することができました。

我が家を売却した時に不動産屋へ支払った仲介手数料は上限価格から３割引の約100万円です。本来なら140万円ほどの支払い金額ですが、40万円ほど得をしました。

不動産屋としても他人の物件を売るだけで100万円入ってきているので完全に丸儲けです。
しかも買い手も見つけている両手取引をしているので、買い手からも仲介手数料を100万円ほどもらっています。
不動産屋は他人の土地を売りさばくだけで200万円も儲かっています。ですから不動産屋へ支払う仲介手数料は絶対に値引き交渉しましょう！

まとめ

家を売却する際は『査定見積もりを複数社から取る』・『仲介手数料の値引き交渉をする』ということを必ず実行してください。

一般媒介契約では複数の不動産屋と取引できるので高く売るためには良さそうですが、違う不動産屋に成約を取られると1円も報酬が入ってこないという理由で不動産屋は積極的に販売活動してくれません。
ですので査定をしてもらった複数の不動産屋から仲介手数料を割引してくれる1社に決めて専任媒介契約を結びましょう。

仲介手数料の値引き交渉は必ず媒介契約をする前に済ませてください。
媒介契約書には仲介手数料についての記述もされるため、後から仲介手数料の値引き交渉をしても取り合ってもらえません。

我が家は売却したい価格より高めの価格設定にして情報を公開しました。
引き渡しを半年ほど待ってもらう代わりに値引き交渉に応じるという形をとり、約２ヶ月で売却することができました。

査定をしてもらった金額の上限価格で売却することができましたし、仲介手数料の割引もありましたので、この結果には大満足でした。

不動産屋への仲介手数料って値引き交渉していいの？ と思われがちですが不動産取引で何の苦労もせずに一番儲かっているのは間違いなく不動産屋です。
ですので、迷うことなく仲介手数料の値引き交渉をしてください。

今後、家を売却する予定のある方は今回紹介したところを取り入れて、「少しでも高く・手数料を安く」売れるように行動していきましょう。

これからも住宅についての情報を発信していきますので、ぜひ参考にしてください。
ここまで読んでいただきありがとうございました。ではまた！

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